تأثير الاحتياطي الفيدرالي على معدلات الرهن العقاري

Contrary to popular belief, the Federal Reserve does not exert complete control over mortgage rates. Instead, it influences them, with the bond market determining the subsequent course of action. The Federal Reserve oversees the Fed Funds rate, which represents the overnight lending rate for banks and stands at the shortest end of the yield curve.

عندما يشهد الجزء القصير من منحى العائد زيادة، يؤثر ذلك على معدلات الفائدة للفترات الأطول. على سبيل المثال، إذا قدمت صناديق السوق النقدية عائدًا بنسبة 5٪ وكانت متاحة بسهولة، سيطلب المستثمرون معدلات فائدة أعلى حتى على سندات الخزانة ذات الأجل الأطول لتبرير إقفال أموالهم. إن سوق السند تقوم في النهاية بتقييم ما إذا كانت قرارات الفائدة لدى الاحتياطي الفيدرالي مبررة، مما يؤدي إلى سيناريوهات منحى العائد المختلفة.

في النهاية، تتبع معدلات الرهن العقاري بعناية عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات بدلاً من معدل الفائدة للفيدرالي.

وسط الترقب العالمي لانخفاض متوقع في معدلات الاحتياطي الفيدرالي أخيرًا، دعونا نفحص العوامل التي تؤثر في تقلبات معدلات الرهن العقاري. فهم هذه العناصر سيساعد على إدارة التوقعات بشأن مدى تأثير انخفاض معدل الفائدة للفيدرالي على معدلات الرهن العقاري. وسيساعد هذا المعرفة على اتخاذ قرارات استثمارية عقارية أفضل.

العوامل التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري

خلال الربع الأول من عام 2022، بدأ الاحتياطي الفيدرالي سلسلة من رفع أسعار الفائدة ردًا على التضخم، الذي بلغ ذروته عند 9.1٪ في منتصف عام 2022. عقب 11 زيادة في معدلات الفائدة، شهدت معدلات الرهن العقاري أيضًا زيادة كبيرة.

فيما يلي، نحلل العوامل التي ساهمت في هذا الارتفاع، الذي شهد ارتفاعًا مؤقتًا في معدلات الرهن العقاري من 3٪ إلى 8٪. من بين زيادة 5٪ في معدلات الرهن العقاري:

• 2.5٪، أو نصف الحركة، نتجت عن تعديلات في معدلات الفائدة السياسية للفيدرالي.
• 0.8٪، أو 16٪ من الزيادة، كانت ترجع إلى توسيع العلاوة الزمنية.
• 0.8٪، وتشكل أيضًا 16٪ من الحركة، كانت ناتجة عن مخاطر السداد المسبق.
• 0.4٪، ما يعادل 8٪، ناتجة عن التغيرات في المبادلة المُعدّلة للخيارات (OAS)، التي تقيس الفارق في العائد بين سند يحمل خيارًا مضمنًا (مثل MBS أو القابلة للنداء) وعوائد الخزانة.
• 0.3٪، تمثل نصف 6٪ من الارتفاع، كانت بسبب رسوم القرض.
• 0.3٪ إضافية، تمثل أيضًا 6٪ من الزيادة، كانت ناتجة عن التضخم.

هذه الأرقام التقديرية التي قدمها آزيز سندرجي من هوم إيكونومكس، نتجت بعد تحليل البيانات من الاحتياطي الفيدرالي، وباركليز، وفريدي ماك. وبالرغم من صعوبة تحديد الوزن الدقيق للعوامل التي تؤثر في حركة معدلات الرهن العقاري، يُعتبر أن هذه التقديرات دقيقة بما فيه الكفاية.

كم من المُرتقب أن تنخفض معدلات الرهن عند بدء الفيد في خفض المعدلات؟

الهدف الرئيسي لهذا التحليل هو توقع الانخفاض المحتمل في معدلات الرهن إذا بدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض المعدلات بحلول نهاية عام 2024 أو في عام 2025.

وفقًا للتحليل، يُتوقع أن يقل كل 25 نقطة أساس (0.25٪) في معدلات الفائدة لدى الفيد حوالي 12.5 نقطة أساس (0.125٪) من معدلات الرهن العقاري. إذا نفذ الفيد أربعة خفضات متتالية بـ 25 نقطة أساس، مما يؤدي إلى خفض إجمالي بنسبة 1٪ في معدل الفائدة للفيد، فإن معدلات الرهن العقاري من المحتمل أن تنخفض بنسبة 0.5٪.

علاوة على ذلك، يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري بشكل أكبر من هذا النسبة 1:1/2 إذا انخفضت عوامل أخرى مساهمة أيضًا. قد تشمل هذه العوامل توقعات تضخم أقل، وزيادة المنافسة، وزيادة الثقة في قدرة الاقتصاد على التحمل.

متعلق: 30 سنة الثابتة مقابل الرهن العقاري قابل للتعديل

ثمة توقعات أحدث لمعدلات الاحتياطي الفيدرالي

تُظهر آخر توقعات السوق لمعدلات الفائدة للفيد من خلال أبريل 2026 تأجيلًا في تخفيضات المعدلات المتوقعة عقب بيانات التضخم التي جاءت أعلى من المتوقع في الربع الأول من عام 2024.

ومع ذلك، إذا قام الفيد بتعديل المعدلات استنادًا إلى هذه التوقعات المراجعة، يُتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري بمقدار 25 نقطة أساس (0.25٪) بحلول نهاية عام 2024 وبمقدار 65 نقطة أساس (0.65٪) بحلول نهاية عام 2025.

وعلى الرغم من أن هذه التخفيضات تكون متواضعة نسبيًا مقارنة بالتوقعات السابقة، يشير الوضع القوي للاقتصاد إلى أن معدلات الرهن العقاري قد تظل مرتفعة لفترة طويلة.

يُمكن أن تتقلص العلاقة بين الرهن العقاري والخزانة

عامل آخر يُمكنه أن يدفع معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض هو عملية استعادة المتوسط ​​للفرق بين معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ومعدل سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. وهذا ما يُشار إليه بالفرق بين الرهن العقاري والخزانة كما هو موضح في الأجزاء الصفراء في الرسم البياني الأول أعلاه.

منذ انتهاء الركود الكبير، بقي معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا عادةً ما يكون أعلى بنسبة 1.7 نقطة مئوية (170 نقطة أساس) من عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، في المتوسط.

ومع ذلك، توسع الفارق بين الرهن العقاري والخزانة إلى أكثر من 3 نقاط مئوية (300 نقطة أساس) في عام 2023. السبب الرئيسي يعود إلى المزيد من التقلب وعدم اليقين الاقتصادي، الأمر الذي يتطلب من البنوك كسب عائد أعلى.